Resolución sobre la inscripción de escrituras de cancelación de hipoteca mediante poder irrevocable

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha resuelto un recurso interpuesto por el notario José Periel Martín contra la decisión de la registradora de la Propiedad de Madrid número 3 de no inscribir una escritura de cancelación de hipoteca. El documento original, autorizado el 4 de septiembre de 2025, fue otorgado por el prestatario en representación de Banco Santander, SA, basándose en un poder irrevocable y un certificado de saldo cero remitido a través de la Sede Electrónica Notarial.

La registradora denegó la inscripción alegando que el certificado de saldo cero no acreditaba las facultades suficientes de quien lo firmaba ni contaba con firma legitimada notarialmente o electrónica comprobable, incumpliendo el artículo 1.280 5.ª del Código Civil. Esta calificación fue confirmada posteriormente por la registradora de la Propiedad de Alcobendas número 2 en el procedimiento de calificación sustitutoria.

La resolución determina que, según el artículo 98 de la Ley 24/2001, corresponde al notario autorizante emitir el juicio de suficiencia de las facultades representativas bajo su responsabilidad, basándose en la exhibición de documentos auténticos. El registrador debe limitar su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, la existencia del juicio de suficiencia y su congruencia con el contenido del título, sin poder revisar dicho juicio a menos que el error sea evidente.

El organismo concluye que la entidad poderdante puede establecer mecanismos de control interno, como la remisión de un certificado de saldo cero vía Sede Electrónica Notarial, como condición suspensiva para la eficacia del poder. Al no ser el juicio notarial claramente erróneo, se estima el recurso y se revoca la calificación impugnada, permitiendo la inscripción del documento.