Resolución sobre la negativa de inscripción de una segregación en un régimen de propiedad horizontal de hecho

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha resuelto desestimar el recurso interpuesto por don Joaquín Borrell García, notario de Valencia, contra la decisión de la registradora de la Propiedad de Valencia número 3 de suspender la inscripción de una escritura de segregación y extinción de condominio de un local comercial. El conflicto se origina en una finca segregada de un edificio inscrito en 1946, el cual se encuentra en un régimen de propiedad horizontal "de facto", al existir pluralidad de propietarios sin que se haya otorgado el título constitutivo formal.

La registradora fundamentó la negativa en dos defectos: la falta de acreditación de los cargos y vigencia del presidente y secretaria-administradora de la comunidad de propietarios que emitieron el certificado de aprobación, y la inexistencia de una constitución formal del régimen de propiedad horizontal. Esta última implica que no constan en el Registro la superficie ni los linderos de los elementos independientes, requisito necesario para realizar modificaciones hipotecarias como la segregación pretendida.

El recurrente alegó que el edificio ya había adaptado sus cuotas en 1971 y que la exigencia de fijar superficies y linderos no debería bloquear la disponibilidad del derecho del propietario. Sin embargo, la resolución confirma que, en situaciones de propiedad horizontal de hecho, no es posible crear nuevos elementos independientes ni realizar segregaciones sin constituir formalmente el régimen de propiedad horizontal, cumpliendo los requisitos del artículo 5 de la Ley sobre propiedad horizontal.

La resolución concluye que para proceder a la inscripción es imprescindible el consentimiento de todos los titulares registrales del edificio y la descripción adecuada de cada elemento independiente, incluyendo su número de orden y cuota de participación. Solo tras la regularización formal del régimen de propiedad horizontal podrá inscribirse la segregación y extinción de condominio solicitada.