La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública deniega la inscripción de una opción de compra por encubrir un pacto comisorio

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha desestimado el recurso interpuesto por don E. C. contra la resolución de la registradora de la Propiedad de Benidorm número 3, quien se había negado a inscribir una escritura de opción de compra sobre la finca registral número 18.450. El documento, otorgado el 14 de julio de 2025, establecía un precio de opción de 40.000 euros y un precio de compraventa de 80.000 euros, cifra significativamente inferior a la tasación de 210.098,32 euros que constaba en los asientos registrales.

La autoridad ha ratificado la calificación negativa al considerar que el negocio jurídico encubre un pacto comisorio, prohibido por los artículos 1859 y 1884 del Código Civil. Entre los indicios determinantes se encuentran la previsión de una indemnización de 30.000 euros en caso de no comparecencia del cedente, que permitiría al optante adquirir la finca por un importe neto de 10.000 euros, y la posibilidad de ejercicio y comparecencia unilateral sin las cautelas de ejecución procesal ni la consignación del precio exigible en una opción típica.

Asimismo, la resolución destaca que la escritura obligaba a transmitir la finca en su estado de cargas actual y permitía la subrogación en hipotecas, cláusulas consideradas ajenas a la naturaleza de un derecho de opción. El Centro Directivo concluye que el contrato no cumple la función económico-social de una opción de compra, sino que constituye una traba del bien en función de garantía, careciendo de los procedimientos de valoración objetiva necesarios para evitar un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor.