20/01/2026 · BOE-A-2026-1256
El Gobierno Vasco declara la emergencia habitacional y aprueba una ley para agilizar la construcción y frenar los alquileres turísticos
La Ley de Medidas Urgentes en Vivienda modifica profundamente la normativa urbanística, reduce temporalmente el porcentaje de VPO en nuevos desarrollos y paraliza nuevas licencias de viviendas turísticas en zonas tensionadas.
El Parlamento Vasco ha dado luz verde a una de las reformas legales más ambiciosas en materia de vivienda y urbanismo de la última década. La Ley 6/2025, de 11 de diciembre, de Medidas Urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo, publicada en el Boletín Oficial del Estado el 20 de enero de 2026, responde a lo que el Gobierno vasco califica como una "situación crítica" en el acceso a la vivienda. La normativa, de carácter urgente, tiene como objetivo principal movilizar el suelo disponible, simplificar los procedimientos administrativos y aumentar la oferta de vivienda, especialmente la protegida.
La exposición de motivos de la ley pinta un panorama preocupante. Según el texto, el esfuerzo económico de muchas familias vascas para pagar el alquiler o la hipoteca supera el 40% de sus ingresos. El diagnóstico apunta a una "escalada de precios provocada por la escasez de oferta", agravada por factores como la reducción relativa de los salarios, el menor tamaño de los hogares y los flujos migratorios. La ley señala que, a pesar de que el País Vasco dispone de suelo calificado para más de 160.000 viviendas (75.000 de ellas protegidas), este no se moviliza debido a trabas urbanísticas, económicas y ambientales.
Reforma profunda del urbanismo y nueva figura exprés
El núcleo de la ley reside en la modificación de la Ley 2/2006, de 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, a la que se acusa de tener "procedimientos administrativos prolongados y redundantes". Para combatir esta "parálisis urbanística", se crea la figura del "proyecto de actuación prioritaria". Este instrumento, de carácter ejecutivo y no reglamentario, permite iniciar directamente las obras de urbanización y edificación en actuaciones que incluyan vivienda protegida, sin necesidad de aprobar planes de ordenación pormenorizada intermedios, una vez obtenida la aprobación municipal.
Otra medida significativa es la reducción temporal del porcentaje de vivienda de protección pública exigido en nuevos desarrollos en suelo urbanizable. El estándar mínimo del 75% se reduce al 60%, con un mínimo del 55% para vivienda de protección social (la de mayor protección) y el 5% restante para protección tasada. Esta reducción, que requiere justificación basada en la viabilidad económica y la situación del municipio, podrá revisarse a los tres años de la entrada en vigor de la ley.
Freno a las viviendas turísticas y sanciones
En un intento por aliviar la presión en el mercado del alquiler de larga duración, la ley introduce una suspensión inmediata de la presentación de declaraciones responsables para nuevas viviendas de uso turístico en las "zonas de mercado residencial tensionado". Además, el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la declaración de una de estas zonas (como, por ejemplo, la aplicación de rentas máximas) se tipifica como una infracción grave, dotando de mayor fuerza coercitiva a estas figuras.
Agilización ambiental y contratación urgente
La ley también modifica normativas ambientales y de contratación para eliminar cuellos de botella. Se optimizan los procedimientos de evaluación ambiental estratégica para modificaciones de planes y se facilita que los ayuntamientos asuman competencias ambientales en ciertos casos. En el ámbito de la contratación pública, se declaran urgentes los contratos para promociones de vivienda protegida, permitiendo fórmulas ágiles como la contratación conjunta de proyecto y obra.
Potenciales críticas y perspectivas de futuro
Si bien la ley se presenta como una herramienta necesaria para una "emergencia habitacional", es previsible que genere debate. La reducción temporal del estándar de vivienda protegida podría interpretarse como un triunfo de los promotores privados en detrimento del patrimonio público de suelo, aunque la normativa argumenta que es esencial para la viabilidad de los proyectos. Por otro lado, las agilizaciones ambientales y de procedimiento plantean el dilema permanente entre celeridad y garantías, pudiendo generar recelos sobre una posible merma en la protección del medio ambiente o en la participación pública.
La ley concluye con una cláusula de revisión: tras tres años, se evaluará el efecto de las medidas más flexibles y la reducción del porcentaje de VPO, en función del grado de satisfacción de la demanda. El éxito o fracaso de esta ambiciosa reforma se medirá, en última instancia, por su capacidad para traducir sus más de veinte páginas de texto legal en viviendas asequibles y accesibles para la ciudadanía vasca.