La Ley de Vivienda andaluza flexibiliza la protección y apuesta por la colaboración público-privada

Desarrollo

El Boletín Oficial del Estado (BOE) ha publicado este miércoles, 8 de enero de 2026, la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía. La norma, que entrará en vigor el próximo 24 de enero, establece un nuevo marco integral para la política de vivienda en la comunidad autónoma, con el objetivo declarado de actualizar una legislación "obsoleta" y "dispersa", y facilitar el acceso a una vivienda digna. La ley, de 118 artículos, deroga cinco leyes anteriores, entre ellas la Ley 1/2010 reguladora del derecho a la vivienda, y se presenta como una "propuesta equilibrada" para aumentar la oferta de vivienda asequible, especialmente para jóvenes y colectivos vulnerables.

Una norma de actualización y simplificación. La exposición de motivos del texto justifica la nueva ley por la "obsolescencia" del marco normativo actual, que no respondería a los cambios socioeconómicos, demográficos y del mercado inmobiliario de las últimas décadas. Se critica explícitamente que normativas anteriores "no han servido para garantizar el acceso a una vivienda digna ni para contener el alza de los precios". La ley se enmarca también en el contexto del recurso de inconstitucionalidad interpuesto por Andalucía contra la Ley estatal de Vivienda, y cita la Sentencia 79/2024 del Tribunal Constitucional que, a su juicio, avala la competencia autonómica para establecer criterios "más flexibles" en materia de vivienda protegida.

Principales novedades y objetivos. La ley articula su acción en torno a ocho títulos. Entre sus aspectos más destacados se encuentran:

Flexibilización del régimen de vivienda protegida: Se actualiza y da "mayor flexibilidad" al concepto, liberalizando los plazos de protección para adaptarlos "en cada momento temporal a las necesidades reales". Se elimina el período previo de diez años de prohibición absoluta de disponer de la vivienda. La filosofía, según el texto, es que lo importante es que la vivienda "sea habitada por un destinatario que realmente la necesite".
Impulso a la colaboración público-privada (CPP): Se crea una Comisión Andaluza de Colaboración Público-Privada y se promueven fórmulas como concesiones administrativas, derechos de superficie y cesiones de suelo público para la construcción de vivienda asequible. El objetivo es movilizar suelo y capital privado.
Medidas frente a la ocupación ilegal y los desahucios: Se establece un "Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento" y se habilita a los ayuntamientos para crear Unidades Municipales de Asesoramiento en estas materias. Se prevé que quienes hayan sido condenados por allanamiento o usurpación de vivienda no puedan acceder a vivienda pública en los cinco años siguientes.
Registro obligatorio para agentes inmobiliarios: Se crea el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, de inscripción obligatoria, con requisitos de formación y garantías, con el fin de dotar de "transparencia y garantía" al sector.
Fomento de la rehabilitación y la calidad: Se introducen principios rectores de calidad, sostenibilidad y accesibilidad universal para las viviendas nuevas y rehabilitadas. Se potencia la regeneración urbana y se establecen medidas para la erradicación del chabolismo y la infravivienda.
Refuerzo de las competencias municipales: Se atribuye a los ayuntamientos la potestad sancionadora en materia de calificación de vivienda protegida, control de la calidad y la sobreocupación, por entender que su "cercanía" es crucial para estas infracciones.
Parque público de vivienda: Se regula la infraestructura residencial de carácter público, con el objetivo a largo plazo de alcanzar un parque de alquiler social en torno al 9%, en línea con la media europea.

Un enfoque crítico sobre la oferta. La ley parte de un diagnóstico que señala la "debilidad de la oferta" como el problema central, atribuyéndola en un 95% a propietarios privados "no profesionalizados" que, ante la "inseguridad" normativa o el "miedo" a la ocupación, retiran sus viviendas del mercado del alquiler. Por ello, muchas de sus medidas (simplificación, seguridad jurídica para propietarios, CPP) buscan incentivar que más viviendas salgan al mercado. Se menciona expresamente que la regulación de zonas tensionadas a nivel estatal no ha producido "los efectos deseados" y ha reducido la oferta de alquiler.

Potenciales puntos de debate. Si bien la norma se presenta como una herramienta para garantizar un derecho social, algunos aspectos podrían generar controversia. La flexibilización de los plazos de protección de la vivienda protegida, aunque busca agilizar el mercado, podría cuestionarse por su posible impacto a largo plazo en la conservación del patrimonio de vivienda social. El fuerte énfasis en la colaboración público-privada plantea interrogantes sobre el modelo de gestión y los mecanismos de control para asegurar el interés general. Asimismo, el registro obligatorio de agentes inmobiliarios, pese a su objetivo de protección al consumidor, podría interpretarse como una barrera de entrada al sector. La efectividad de las medidas contra la ocupación ilegal dependerá en gran medida de la coordinación real entre administraciones y de los recursos disponibles.

Fuentes

Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía. Publicada en el Boletín Oficial del Estado número 7, de 8 de enero de 2026. BOE-A-2026-423.
La ley deroga expresamente la Ley 13/2005, de medidas para la vivienda protegida y el suelo; la Ley 1/2010, Reguladora del Derecho a la Vivienda en Andalucía; la Ley 4/2013, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda; y la Ley 1/2018, por la que se establece el derecho de tanteo y retracto en desahucios.
La exposición de motivos hace referencia a la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024, de 21 de mayo de 2024, sobre el recurso de inconstitucionalidad contra la Ley estatal de Vivienda.