Canarias aprueba una ley histórica que restringe el alquiler vacacional para priorizar la vivienda habitual

La Comunidad Autónoma de Canarias ha dado un paso sin precedentes en España con la aprobación de la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Publicada en el Boletín Oficial del Estado el 23 de diciembre, la norma nace como respuesta a lo que el legislativo canario califica de "crecimiento expansivo y muy acelerado" del alquiler turístico, un fenómeno que, según el extenso preámbulo de la ley, está contribuyendo a la escasez de vivienda residencial, al encarecimiento de los alquileres y a la presión sobre los ecosistemas insulares.

La ley establece un nuevo paradigma: el suelo residencial debe estar prioritariamente al servicio del derecho constitucional a una vivienda digna. Para ello, el texto articula un modelo en el que la implantación del uso turístico en una vivienda deja de ser una decisión libre del propietario, sujeta solo a una declaración responsable, para convertirse en una actividad excepcional que debe ser "expresa y motivadamente" habilitada por el planeamiento urbanístico municipal. En la práctica, esto transfiere a los ayuntamientos la potestad de decidir dónde, cuántas y bajo qué condiciones pueden operar las viviendas de uso turístico, dentro de unos marcos fijados por la ley autonómica.

La norma introduce limitaciones cuantitativas de calado. Con carácter general, los municipios deberán reservar al menos el 90% de su edificabilidad residencial para vivienda habitual, excluyendo el uso turístico. Solo en las islas de La Palma, La Gomera y El Hierro, y en municipios con "reto demográfico", ese porcentaje baja al 80%. Además, se establecen límites de capacidad: no podrá haber más plazas turísticas en viviendas que un 10% de la población del núcleo (20% en las islas menores). Estos techos buscan evitar la "turistificación" de barrios y preservar la convivencia.

El texto es el resultado de un diagnóstico pesimista. El preámbulo recoge datos contundentes: a julio de 2024, existían 60.146 viviendas vacacionales registradas en el archipiélago, con 247.551 plazas, lo que supone más del 37% de la oferta total de alojamiento turístico. Este crecimiento, de un 25.7% solo entre 2022 y 2023, se ha producido, según la ley, "al margen, cuando no en contra, de la planificación urbanística y territorial vigente". La norma argumenta que este modelo ha puesto en peligro el derecho a la vivienda de los residentes, encareciendo los alquileres y reduciendo el parque disponible.

Un régimen transitorio complejo y criticado Uno de los aspectos más controvertidos es el régimen transitorio para las miles de viviendas vacacionales ya existentes, operativas bajo el anterior decreto de 2015. La ley no las "grandfathera" (protege) de manera automática. Ofrece dos vías principales: una "consolidación" del uso turístico (para propietarios que también sean explotadores), que permitiría continuar la actividad de forma indefinida pero bajo condiciones estrictas de especialización; y un periodo transitorio general de cinco años (ampliable a diez en casos justificados) para el resto, tras el cual deberán cesar la actividad a menos que el nuevo planeamiento municipal las habilite.

Este planteamiento ha generado un intenso debate sobre la seguridad jurídica y la posible lesión de derechos adquiridos. El legislador canario, sin embargo, se ampara en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Supremo español, que han avalado que la lucha contra la escasez de vivienda es una "razón imperiosa de interés general" que justifica medidas restrictivas, incluso retroactivas, sobre actividades económicas como el alquiler vacacional.

Implicaciones y perspectivas enfrentadas La ley sitúa a Canarias a la vanguardia de la regulación contra la masificación turística en Europa, equiparándose a medidas tomadas en ciudades como Barcelona, Berlín o París. Para los defensores de la norma –administración autonómica, colectivos vecinales y plataformas por el derecho a la vivienda–, es una herramienta imprescindible para reequilibrar un modelo económico que amenaza la cohesión social y la sostenibilidad del territorio.

Desde el sector turístico y de la propiedad, se alzan voces críticas. Se argumenta que la ley puede generar inseguridad jurídica, desincentivar la inversión y reducir la oferta turística de un archipiélago cuya economía depende en gran medida de este sector. También se cuestiona si los ayuntamientos dispondrán de recursos técnicos para desarrollar la compleja planificación urbanística que ahora se les exige en plazos limitados.

La norma, que entró en vigor el 13 de diciembre de 2025, es de una complejidad técnica notable y requerirá de un desarrollo reglamentario posterior. Su éxito o fracaso dependerá en gran medida de cómo se implemente en los 88 municipios canarios, cada uno con realidades turísticas y demográficas muy diferentes. Lo que parece claro es que marca un punto de inflexión en la política territorial y turística de Canarias, priorizando de manera explícita el bienestar de la población residente sobre el crecimiento indiscriminado del turismo.

Fuentes:

• Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas. Publicada en el BOE núm. 308, de 23 de diciembre de 2025, páginas 173799 a 173865. Texto completo en PDF.
• El preámbulo de la ley cita como fundamento jurídico, entre otras, la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015), la Ley 2/2003, de Vivienda de Canarias y la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
• La normativa se basa también en pronunciamientos jurisprudenciales clave, como la Sentencia del Tribunal Supremo 1550/2020, de 19 de noviembre, y la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de septiembre de 2020 (Asuntos C-724/18 y C-727/18).