Baleares declara la emergencia residencial y agiliza la urbanización para construir vivienda protegida

El Gobierno de las Illes Balears, presidido por Margarita Prohens, ha promulgado una ley que busca un choque de oferta en el mercado de la vivienda mediante una agilización sin precedentes de los trámites urbanísticos. La Ley 4/2025, de 18 de julio, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo mediante proyectos residenciales estratégicos, publicada en el BOE el 1 de noviembre de 2025, declara oficialmente una "emergencia residencial" en toda la comunidad autónoma. Esta declaración otorga a la nueva normativa carácter prevalente, suspendiendo la aplicación de cualquier otra norma autonómica, insular o de planeamiento municipal que se le oponga mientras dure esta situación excepcional.

La ley surge como respuesta a una crisis de acceso a la vivienda descrita en su exposición de motivos como "crítica". Baleares es, según los datos que aporta el texto, la comunidad autónoma con el precio de la vivienda más elevado de España, con 3.575 €/m² de media en 2024, superando a Madrid. En Palma, el esfuerzo teórico para pagar una hipoteca supera el 50% de la renta disponible. La norma estima un déficit de casi 30.000 viviendas y atribuye el problema a una "manifiesta incapacidad de la oferta, tanto pública como privada", agravada por la lentitud de los procedimientos administrativos.

El mecanismo central de la ley es la creación de la figura del "proyecto residencial estratégico" (PRE). Se trata de un instrumento que fusiona en un único trámite el plan de ordenación, el proyecto de reparcelación y el de urbanización, con el objetivo de obtener suelo urbanizado para vivienda "en el menor tiempo posible". Estos proyectos podrán desarrollarse en suelos urbanos y urbanizables, y excepcionalmente, en suelos rústicos catalogados como "áreas de transición" en municipios de más de 20.000 habitantes, previa modificación puntual del planeamiento.

Para incentivar su uso, la ley establece plazos muy cortos y procedimientos simplificados. Los promotores (propietario único o junta de compensación) tienen doce meses desde la entrada en vigor de la ley para presentar un estudio preliminar. La tramitación posterior incluye silencios administrativos positivos que pueden resultar en la aprobación automática del proyecto si el ayuntamiento no resuelve en plazo. Además, las licencias de edificación derivadas de estos proyectos se tramitarán por el procedimiento de urgencia.

A cambio de esta agilización, la ley impone importantes contrapartidas en materia de vivienda protegida. En Palma y en municipios de más de 10.000 habitantes, los PRE deberán reservar al menos el 50% de la edificabilidad residencial para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública (VPP), incluidas las de precio limitado. De ese porcentaje, la mitad como mínimo deberá destinarse a alquiler. En el caso de desarrollos en nuevas áreas de transición reclasificadas como urbanizables, la reserva se eleva al 100% de la edificabilidad para VPP. Adicionalmente, se mantiene la cesión del 15% del aprovechamiento lucrativo al ayuntamiento para vivienda de protección pública.

La ley contiene una amplia batería de disposiciones adicionales y finales que modifican numerosas normas previas. Entre ellas, destaca la exoneración de los límites de crecimiento de suelo urbanizable establecidos en las Directrices de Ordenación Territorial y en los planes insulares. También se introducen medidas para agilizar promociones de vivienda pública declaradas de interés autonómico y se modifican aspectos de la legislación de evaluación ambiental, función pública y educación.

Este enfoque de "shock" urbanístico no está exento de polémica y riesgos. Por un lado, expertos en ordenación del territorio podrían argumentar que la suspensión de las normas territoriales y la posibilidad de actuar en áreas de transición pueden comprometer la planificación estratégica a largo plazo y la protección del suelo rústico. Por otro, la fuerte dependencia de la iniciativa privada para ejecutar proyectos con alta carga de VPP plantea dudas sobre la viabilidad económica real de las promociones, un aspecto que la propia ley reconoce al permitir reducir el porcentaje de protección si no se acredita dicha viabilidad. La limitación de los plazos para presentar proyectos (12 meses) y la complejidad de constituir juntas de compensación podrían, paradójicamente, ralentizar el impacto deseado. Finalmente, la aceleración extrema de los trámites, con silencios administrativos positivos, podría verse como una merma de las garantías de participación pública y control ambiental, aun cuando la ley mantiene formalmente el trámite de información pública y la evaluación ambiental simplificada.

La norma se presenta como una herramienta contundente para un problema urgente, priorizando la celeridad en la obtención de suelo residencial sobre otros principios. Su eficacia para producir vivienda asequible a gran escala y su impacto en el modelo territorial de Baleares serán, sin duda, objeto de intenso escrutinio en los próximos años.

Fuentes:

• Boletín Oficial del Estado. Ley 4/2025, de 18 de julio, de actuaciones urgentes destinadas a la obtención de suelo mediante proyectos residenciales estratégicos en las Illes Balears (BOE-A-2025-22026). Publicada el 01/11/2025. Enlace al PDF.
• Exposición de Motivos de la Ley 4/2025, que cita datos del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible y de la Estadística Registral Inmobiliaria para justificar la emergencia residencial.
• Contexto normativo: La ley deroga expresamente el Decreto ley 3/2025, de 14 de marzo, que regulaba una figura similar limitada al municipio de Palma, y modifica múltiples leyes autonómicas en materia de urbanismo, vivienda, evaluación ambiental y función pública.